Köpa och stycka av en tomt

Kanske var jag lite naiv när jag tänkte att det skulle ta ungefär 3-6 månader att bli tomtägare. Nästan ett år senare kan jag konstatera att det var mycket vi inte visste om när vi började den här resan, och att det med största sannolikhet kommer att vara mycket mer innan vi är klara. Kanske att vi kan hjälpa andra att få ett grepp om hur allt går till, och hur lång tid vissa saker tar. Skriva om det som vi själva hade velat veta när vi googlade och frågade runt. Och ge er ett hum om vad processen kostar.

Hur hittar man en hustomt?

Jag har drömt om att bygga ett hus lantligt på Östgötaslätten i sex år, och hållit utkik efter tomt lika länge. Sista fyra åren har jag haft span på två potentiella tomter, men när jag väl frågade aktuell bonden var han inte intresserad av att sälja. Istället tipsade han mig en annan bonde i samma socken som tydligen sålde av tomter. Jag kontaktade bonde nr 2 och vi åkte för att titta på platserna där han kunde tänka sig sälja mark. Tyvärr var det inte alls det läget eller utsikten vi var ute efter, så vi började åka hemåt.

På vägen hem åkte vi spontant förbi ett par vänner till oss som byggde sitt hus för några år sedan. Under fikan berättade de om en tomt som de hade funderat på innan de valde den de har idag. Dessutom var bonden som ägde den god vän med min väninnas pappa. På den vägen blev det. Min väninnas pappa pratade in oss hos sin kompis bonde nr 3, och på så sätt hittade vi vår tomt.

Med andra ord hittade vi vår tomt genom kontakter, men att leta upp var man vill bo och kontakta ägande bonde är ett bra tips. Och vill inte just den bonden stycka av kan man alltid fråga om hen vet någon annan i närheten. Annars brukar det finnas tomter ute på hemnet och i tidningsannonser. Mäklare och husföretag kan också ha tomter att förmedla som inte finns ute på nätet. Så ring runt och hör er för!

Vikten av förhandsbesked

Innan vi gick vidare med att stycka av tomten ville vi vara säkra på att vi fick bygga på den, så vi ansökte om ett förhandsbesked. Det är inget krav att man ansöker om förhandsbesked, men det underlättar handläggningen för Lantmäteriet vid avstyckningen och senare bygglovet. Tips här är att inte inkludera någon åker i sin tomt.

Att fylla i ansökan till ett förhandsbeskedet är enkelt och det skickas till kommunens byggnadskontor. De tittar på hur lämplig marken är för byggnationen, om den passar in på platsen med tanke på landskapsbild och tidigare bebyggelse, och avstånd till naturområden, vägar osv.

Ett positivt förhandsbesked är sedan bindande vid den kommande bygglovsprövningen om ansökan görs inom två år. Att ett beslut om förhandsbesked är bindande innebär att byggnadsnämnden vid prövningen av bygglovet endast får pröva frågor som inte avgjorts genom förhandsbeskedet.

I beslutsunderlaget vi fick till det positiva förhandsbeskedet fanns svar från kommunen, fastighetsägare, miljökontoret (kring avlopp), räddningstjänsten och grannar. Vi skickade in om förhandsbesked i början av januari 2020 och fick det godkänt i början av april 2020. Det tog en månad längre än tänkt eftersom kommunen initialt slarvade bort vår ansökan. Normalt är handläggningstiden maximalt 10 veckor. Priset i vår kommun utanför detaljplan var 6 379 kr.

Skriva ett köpeavtal och handpenning

Efter ett positivt förhandsbesked valde vi att gå vidare med köpet och avstyckning. Med hjälp av vår jurist tog vi fram ett köpeavtal som upprättades med bonden. I köpeavtalet står det i princip summan och storleken på tomten som vi avtalat, när det ska betalas, storlek på handpenningen, och tillträde till tomten. Ett dokument på ungefär sex sidor. När vi skrev under hade vi även två vittnen med som känner oss alla inblandande och kunde intygade att vi var vi.

Ansökan och Lantmäteriet

Äntligen dags att ansöka till Lantmäteriet så att de kunde slutföra avstyckningen! En smidig process som görs via Lantmäteriets hemsida, där köpeavtalet bifogas. Efter ansökan var inskickad fick vi en handläggare till avstyckningen och därefter följde möten på tomten för att mäta och bestämma var gränserna ska gå.

Vi ansökte om avstyckningen i början av maj och det var avslutat sista oktober. Priset för avstyckningen räknas på tiden de måste lägga på ärendet, och oftast brukar man dela priset mellan säljare och köpare. Men det finns såklart fall där köparen står för hela avstyckningskostnaden och fall där säljaren står för hela. Avstyckningen kostade totalt 64 000 kr i vårt fall.

Lagfart och stämpelskatt

Jag kan ju tycka att det hela skulle vara klart där, men nej. Nu behövde vi också ansöka om lagfart från Lantmäteriet, vilket ska göras inom tre månader från köpet. Vi behövde ansöka om lagfart för att officiellt bli registrerade som ägare av den nya fastigheten/tomten.

Att ansöka om lagfart kostar 825 kr och det ska täcka handläggningen av registeringen. Förutom registreringsavgiften betalas även en stämpelskatt på förvärvet av fastigheten/tomten, som är 1,5 %. Så vad räknas stämpelskattens procenten på? Den summa som är högst: det faktiska tomtpriset eller värderingen. När vi informerat Lantmäteriet om tomtpriset med vårt köpeavtal/köpebrev, vill de att tomten också ska värderas av en värderingsman, banktjänsteman eller mäklare. Först därefter kan de bestämma vår stämpelskatt. Tack och lov gick det ändå snabbt, 2-3 veckor för lagfart och stämpelskattbeslut.

Eventuell vägsamfällighet

En överraskning vi fick och som vi inte hade räknat med var kostnaden för att ansluta till en vägsamfällighet. En kostnad varken vi eller vägsamfälligheten hade räknat med.

När man ska ansluta till en vägsamfällighet gör Lantmäteriet gör en värdering av vägen, och det görs automatiskt när man ansöker om avstyckning. Därefter räknar de ut hur stor andel av vägen som vi kommer bruka och hur stor vår totala andel blir. Den delen blir vi då betalningsskyldiga till samfälligheten, plus att vi ska betala vår andel på överskottet i kassan. Kan avslöja att en väg (i vårt fall) värderas väldigt mycket mer än vad man kan gissa.

Summering

Ordning för processen att stycka av tomten blev som följer:

Hitta tomt – avtala pris och storlek – ansöka om förhandsbesked till kommunens byggnadskontor – köpeavtal med säljare – betala handpenning – avstycka via Lantmäteriet – betala tomten – få värdering av tomt – ansöka om lagfart

Totalt tog nästan exakt ett år från att vi tittade på tomten till att den var vår.